老人ホームへ入居後に相続した空き家で3,000万円特別控除は利用できる？

「親が亡くなり家を相続したけど、空き家で3,000万円控除は利用できるの？」
「老人ホームに入居した親の物件を売却したいけど、3,000万円控除の特例が利用できるか知りたい」
と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

親から相続した物件は、さまざまな条件がありますが、昭和56年5月31日までに建築された戸建ての場合は、空き家の特例控除が利用できるかもしれません。

この記事では、親が老人ホームに入居したときや、相続した空き家の物件を売却する際に利用できる3,000万円控除について解説します。

相続した物件の売却や、老人ホームへの入居と同時に物件の売却を考えている方は読んでみてください。

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老人ホームに入居後の相続でも3,000万円控除は利用可能

親が老人ホームへ入居後に相続した場合も、3,000万円控除は利用可能です。

相続後に利用できる3,000万円控除は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といわれています。

被相続人とは、家屋など財産を残して亡くなった人のことです。

以前、老人ホームへ入居後に相続した家を売却する際は、空き家の3,000万円控除が利用できませんでした。しかし、令和元年度の改正により、老人ホームなどへ入居後に相続した場合も利用可能となったのです。

令和5年度の改正により、控除を利用できる期間が2027年12月31日まで延長されています。

対象となる老人ホームは以下の通りです。

• 介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）
• 介護老人保健施設
• 有料老人ホーム
• グループホーム
• 介護医療院

相続した物件を売却した際に一人あたり3,000万円の控除を受けられる制度ですが、相続人数が3人以上になると、一人あたり2,000万円へ減額される点には注意しましょう。

参考記事：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）（国土交通省）

空き家の3,000万円特別控除を利用する手順

空き家の3,000万円特別控除を利用する手順は、下記の通りです。

• 特別控除の対象となる物件か確認する
• 特別控除を受けるための方法を確認する
• 必要な書類を準備する

ひとつずつ見ていきましょう。

特別控除の対象となる物件か確認する

空き家の3,000万円特別控除を受けられるのは、相続した物件が下記のすべてに当てはまる場合です。

• 昭和56年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物登記がされている建物でない
• 相続の開始の直前において本人以外に居住していた方がいない

上記の条件のうち、ひとつでも満たしていない場合は特別控除が利用できません

区分所有建物登記とは、マンションのことです。マンション1棟や1部屋を相続した場合は、特別控除を受けられない点に注意しましょう。

また、三つ目の「本人以外に居住していた方がいない」については、言葉通り本人以外が住んでいてはいけません。

たとえば所有者が夫で、夫婦で住んでいたと仮定します。夫が先に老人ホームへ入居後、妻が一人で過ごしていた場合は、特別控除の対象となりません。

配偶者や親族であっても、所有者以外の方が住んでしまうと、特別控除を受けられない点には注意しましょう。

参考記事：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

特別控除を受けるための方法

特別控除を受けるための方法は、下記の6つの条件を満たしておく必要があります。

• 相続後も空き家の状態にしておく
• 一定の耐震基準を満たしていること
• 売却時は1億円未満にする
• 相続から3年経つ年の12月31日までに売却する
• 売却するときは、売る人が相続により得た物件であること
• 買い主との関係が親戚や身内など特別な関係ではない

空き家物件は親から相続した後も、そのままの状態でなければいけません。相続した方が住んだり、賃貸に出したりした場合は特別控除を利用できなくなります。

相続した物件が一定の耐震基準を満たしていないときは、特別控除を利用できません。耐震基準を満たしていないケースでは、基準を満たせるよう改修したり、物件を取り壊したりします。取り壊した後は更地にしておけば、特別控除が適用されます。

一般的に、耐震改修工事や取り壊しにかかる費用は200万円程度です。しかし、木造や鉄筋など建物の構造や規模により費用は異なるため、見積もりを出してもらいましょう。

「売却時は1億円未満にする」は、土地全体の売却金額を合わせて計算するため、相続人が複数人のときに注意が必要な項目です。

たとえば、土地を半分ずつ相続してお互いに7,000万円で売却したとします。一人ずつでは1億円未満の条件を達成しています。

しかし、土地全体の売却金額は合計すると1億4,000万円となり、条件を満たせなくなってしまうのです。

建物の条件をクリアしていても、売却の際に条件を満たさないと控除が受けられないため注意してください。

参考記事：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

必要な書類を準備する

空き家の3,000万円特別控除を受けるための書類は、以下のとおりです。

1. 譲渡所得の詳細を記した確定申告書
2. 売却した物件の登記事項証明書
3. 売却した物件の市町村から発行される被相続人居住用家屋等確認書
   発行するために下記の書類が必要
   ・亡くなった方の除票住民票
   ・相続人全員分の住民票
   ・売買契約書のコピー
   ・閉鎖事項証明書(建物）のコピー ※家屋を取り壊した場合のみ必要
   ・電気・ガスの閉栓証明や水道の使用廃止届、もしくは仲介業者の広告
   ・家屋や土地の写真
4. 売買契約書のコピーなど売却金額が1億円未満であることを証明する書類
5. 介護保険被保険者証のコピー ※老人ホーム入居時
6. 施設入居時の契約書 ※老人ホーム入居時

上記は、耐震基準を満たしている物件の売却時に必要な書類です。相続した空き家を取り壊した後に売却したり、空き家を売ってから翌年2月15日までに耐震改修のリフォームを行ったりした場合は、下記の書類が追加で必要です。

相続した空き家を取り壊して売却	空き家を売却して翌年2月15日までに耐震改修リフォームまたは取り壊した
・閉鎖事項証明書（登記事項証明書の代わり） ・家屋や更地の写真	・耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書など

最初に解説した書類のうち「被相続人居住用家屋等確認書」は、発行してもらうために必要な書類が複数あります。

市町村のホームページや、担当してもらう不動産業者に必要書類を確認しながら用意すると、不足なく準備できるでしょう。

必要書類は、国土交通省のホームページからダウンロード可能です。

参考記事：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁)

相続前でも空き家売却時に3,000万円の控除を受けられる

相続前でも空き家売却時に3,000万円の控除を受けられる方法は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の利用です。

居住用財産とは、自分が住むために購入した通称マイホームのことです。

もし、親が老人ホームに入居することになった場合は、マイホームが空き家になってしまいます。認知症や判断能力の低下がなければ、所有者が老人ホームに入居している状態でも3,000万円の控除を受けられます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する条件

マイホームを売却する際に特別控除を受けるためには、下記の条件を満たす必要があります。

• 住まなくなってから3年を経過する12月31日までに売却する
• 自宅を取り壊した場合は、敷地を駐車場など他の用途で使用していない
• 自宅を売却する年の2年以内に同じ特例を受けていない
• 売却する2年以内にマイホームの買い換えやマイホーム交換の特例を受けていない
• 建物や敷地などで他の特例を受けていない
• 売買契約者が親子や夫婦、内縁関係など特別な関係ではない

老人ホームへの入居をきっかけに自宅を売却するケースでは、ほとんどの物件で当てはまるでしょう。

しかし、老人ホームに4年以上入居して売却するケースでは、特別控除が受けられません。老人ホームに入居後に売却する場合は、3年以内に行いましょう。

参考記事：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

居住用財産を譲渡したときに3,000万円特別控除の特例を利用するメリット

マイホームを譲渡して3,000万円の特別控除を受けるメリットには、下記があります。

• 昭和56年6月以降に建築された物件やマンションでも利用可能
• 管理費や固定資産税の負担を軽減できる
• 老人ホームに入居するためのお金に充てられる

一番のメリットは、昭和56年6月以降に建築された物件やマンションでも、特例を利用できる点です。空き家の3,000万円控除は、昭和56年5月31日までに建築された戸建てのみが対象となっています。

昭和56年6月以降に建てられた物件では、空き家の特別控除を利用できませんが、マイホーム特例であれば控除を受けられるのです。

また、空き家のままにしておくと管理費や固定資産税などがかかります。老人ホームにかかる費用や空き家の管理費は、家計の負担となるかもしれません。

もし、特別控除が適用されない場合は、5年以上住んだ物件を売却して3,000万円の利益があると、約600万円の税金がかかります。特別控除が適用されると、600万円の節税が可能となり、老人ホームの入居金に充てることが可能です。

管理費や固定資産税が負担になる場合、所有者が健在で売却の意思があれば、相続前に自宅の売却を検討するとよいでしょう。

居住用財産を譲渡したときに3,000万円特別控除の特例を利用するデメリット

マイホーム売却を利用する際のデメリットは、本人の意向が得られなかったり、判断能力の低下があったりすると、利用できないことです。

不動産の売却は法律に定められた行為です。民法で意思能力がないときは、法律行為は無効になるとされています。そのため、マイホーム所有者が認知症になり判断能力が低下していると、自宅の売却ができません。

もし、所有者が認知症となった場合は、成年後見制度を利用して売却する方法もありますが、時間がかかる点には注意してください。

両親が不動産を持っている場合は判断能力があるうちに、自宅を売却するのか相談しておきましょう。

相続した空き家や持ち家について悩んでいるときはあんしるにご相談ください

今回は、老人ホームへ入居後に相続した不動産の売却時に利用できる3,000万円控除について解説しました。

相続した不動産を売却するときに3,000万円控除を利用するための条件は、下記のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられている
• 区分所有建物登記がされている建物でない
• 相続の開始の直前において本人以外に居住していた方がいない

上記の条件を満たしている場合は、空き家の特別控除が利用できるかもしれません。

相続する物件が昭和56年6月以降に建築された物件の場合は、空き家の特別控除が利用できません。しかし、空き家を所有していると管理費や固定資産税がかかり、負担となり家計を圧迫する可能性があります。

負担となっている場合は、相続した物件を早めに手放す決断も必要です。相続した物件に困っている方は、あんしるにご相談ください。

あんしるは、老人ホーム紹介サービスと合わせて、不動産に関する問題や相続に関する悩みを解決するサポートもしており、無料で相談できます。

北海道で相続した空き家や、老人ホームに入居した両親の不動産管理・相続に関して悩んでいる方は、あんしるにお問い合わせください。